Vesayet Altındaki Paydaşın Taşınmaz Payının Satışı: İzin, Satış Yöntemi, Vasinin Hareketsizliği ve Ortaklığın Giderilmesi

GİRİŞ

Miras yoluyla ya da birlikte edinilen taşınmazlarda paydaşlardan birinin yaşlılık, hastalık veya başka bir sebeple kısıtlanması sık rastlanan bir durumdur. Diğer paydaşlar taşınmazı satmak ya da paylardan birini satın almak istediğinde, kısıtlının payı bakımından işlem artık vasinin ve vesayet dairelerinin katılımı olmadan yapılamaz. Bu nedenle sürecin baştan doğru kurgulanması büyük önem taşır.

Bu yazıda kısıtlı paydaşın taşınmaz payının satışında izlenmesi gereken yol, Türk Medeni Kanunu’nun güncel hükümleri ve Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır.

I. SATIŞ İÇİN GEREKLİ İZİNLER VE GÖREVLİ MERCİLER

A. Vesayet Daireleri

TMK m. 397 uyarınca kamu vesayeti, vesayet makamı ve denetim makamından oluşan vesayet daireleri tarafından yürütülür. Vesayet makamı sulh hukuk mahkemesi, denetim makamı ise asliye hukuk mahkemesidir.

B. Vesayet Makamının Satış İzni

TMK m. 462/1 uyarınca taşınmazların alımı, satımı, rehnedilmesi ve bunlar üzerinde başka bir aynî hak kurulması vesayet makamının iznine bağlıdır. TMK m. 444/1 ise taşınmaz satışının ancak vesayet altındaki kişinin menfaati gerekli kıldığı hâllerde ve vesayet makamının talimatı uyarınca mümkün olduğunu belirtmektedir. Yargıtay, bu nedenle kısıtlıya ait taşınmazların satışına ilişkin uyuşmazlıklarda vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu kabul etmektedir¹. Vesayet makamından izin alınmadan yapılan taşınmaz satışına geçerlilik tanınması mümkün değildir².

Vesayet makamının bu aşamadaki görevi, satışın kısıtlının menfaatine uygun ve gerekli olup olmadığını takdir etmektir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, kısıtlanıp kendisine vasi atanan kişilere ait taşınmazların satışının vesayet makamından alınacak izin ve vesayet altındaki kişinin menfaatinin gerekli kılması hâlinde mümkün olduğunu belirtmiştir³. Satışa izin kararı, TMK m. 463’te sayılan ve denetim makamının da iznini gerektiren işlemlerden değildir⁴.

C. Velayet Altındaki Kişiler

Bu kurallar vesayet altındaki kişilere ilişkindir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, velayet altındaki kişilerin malları hakkında tasarruf sırasında mahkeme iznine gerek bulunmadığını kabul etmiştir⁵. Bu nedenle paydaşın vesayet altında mı yoksa velayet altında mı olduğu, sürecin başında belirlenmelidir.

II. SATIŞ YÖNTEMİ

A. Kural: Elektronik Ortamda Açık Artırma

TMK m. 444/2, 16.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Güncel metne göre satış, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılır ve ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur; onamaya ilişkin kararın ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir. Önceki metinde satış, vesayet makamının görevlendireceği bir kişi tarafından vasi de hazır bulunduğu hâlde yapılmaktaydı. Bu değişiklik, kısıtlı taşınmazlarının satışında şeffaflığı artırmayı ve daha geniş bir alıcı kitlesine ulaşmayı amaçlamaktadır. Değişiklikten önceki tarihlere ait kararlarda yer alan satış usulüne ilişkin açıklamaların bu çerçevede okunması gerekir.

B. İstisna: Pazarlıkla Satış

TMK m. 444/3 uyarınca denetim makamı, istisnai olarak özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerinin azlığını gözeterek pazarlıkla satışa da karar verebilir. Yargıtay kararlarında görev dağılımı açıkça ortaya konulmuştur: Satışa izin verme görevi vesayet makamına, pazarlıkla satışa karar verme görevi ise denetim makamına aittir⁶. Vesayet makamı yalnızca satış izni verebilir; pazarlıkla satışa kendisi karar veremez⁷.

Diğer paydaşın veya belirli bir alıcının payı satın almak istediği durumlarda pazarlıkla satış yolu öne çıkar. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, diğer paydaşın satışa rızası ve bedelin yatırılmasına muvafakati bulunduğu bir olayda, taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen değere göre pazarlıkla satışının kısıtlının menfaatine olacağını ve pazarlıkla satışa izin verilmesi gerektiğini kabul etmiştir⁸. Geliri giderini karşılamayan bir kısıtlının taşınmazı bakımından da aynı sonuca varılmıştır⁹. Buna karşılık denetim makamı pazarlık koşullarının bulunmadığı kanaatine varırsa talebi reddedebilir¹⁰.

C. Başvuru Usulü

Vasi, vesayet makamına yaptığı başvuruda satış izniyle birlikte pazarlıkla satış talebinde de bulunabilir. Bu durumda vesayet makamı görevsizlik kararı vermemeli, önce satışın gerekli olup olmadığına karar vermeli; satışı gerekli görürse izin vererek pazarlıkla satış isteminin değerlendirilmesi için dosyayı denetim makamına göndermelidir¹¹. Denetim makamı ise pazarlıkla satışın kısıtlının menfaatine uygun olup olmadığını delilleri toplayarak değerlendirir¹².

D. Satış Bedelinin Belirlenmesi

Paydaşların veya alıcının üzerinde anlaştığı bedel ya da özel bir değerleme raporu vesayet dairelerini bağlamaz. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, pazarlıkla satış kararı verilebilmesi için vasiden delillerin sorulması, gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alınması ve tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir¹³. Bu nedenle başvuruda sunulacak güncel bir değerleme raporu ve emsal satış verileri süreci hızlandırabilir; ancak nihai değer, mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Anlaşılan bedelin bilirkişi değerinin altında kalması hâlinde pazarlıkla satış talebinin reddedilme riski bulunduğundan, teklifin piyasa değerine uygun olması önemlidir.

E. Önalım Hakkı

Kısıtlının payının diğer paydaşlardan biri dışında üçüncü bir kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşların TMK m. 732 vd. uyarınca önalım hakkı gündeme gelebilir. 7571 sayılı Kanunla değişik TMK m. 733/1, Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını öngörmektedir. Vesayet makamının denetiminde yapılan açık artırma ile pazarlıkla satışın bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği ayrıca incelenmelidir; alıcının paydaş olması hâlinde ise bu sorun doğmaz.

III. VASİNİN HAREKETSİZLİĞİ KARŞISINDA BAŞVURU YOLLARI

A. Vesayet Makamına Şikâyet

TMK m. 461/1 uyarınca ayırt etme gücüne sahip vesayet altındaki kişi ve her ilgili, vasinin eylem ve işlemlerine karşı vesayet makamına şikâyette bulunabilir. Vesayet makamının kararlarına karşı ise tebliğden itibaren on gün içinde denetim makamına itiraz edilebilir (TMK m. 461/2). Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de vesayet makamının vasinin eylem ve işlemlerine karşı, denetim makamının ise vesayet makamının kararlarına karşı şikâyet ve itiraz mercii olduğunu belirtmiştir¹⁴.

Paydaşlar “ilgili” sıfatıyla, vasinin satış sürecini başlatmaması, kendileriyle iletişime geçmemesi veya kısıtlının menfaatine olduğu açık bir teklifi değerlendirmemesi hâlinde vesayet makamına şikâyette bulunabilir. Taranan kararlarda, alıcı konumundaki üçüncü kişilerin vesayet makamına doğrudan başvurarak satış izni isteyebileceğine veya vasiyi satışa zorlayabileceğine ilişkin bir hükme rastlanmamıştır. Şikâyetin amacı vasiyi satışa zorlamak değil, kısıtlının menfaatine uygun bir teklifin vesayet makamınca değerlendirilmesini sağlamaktır; satışın gerekliliğine yine vesayet makamı karar verir.

B. Vasinin Sıfatına İtiraz

Vasinin görevini yürütmesine ilişkin itirazları ve vasinin ileri sürdüğü kaçınma sebeplerini inceleme görevi öncelikle vesayet makamına, onun kabul etmemesi hâlinde denetim makamına aittir⁶. Vasinin görevini sürekli olarak yerine getirmemesi, görevden alınmasını gerektiren bir durum olarak değerlendirilebilir.

C. Menfaat Çatışmasında Temsil Kayyımı

TMK m. 426/1 uyarınca bir işte yasal temsilcinin menfaati ile kısıtlının menfaati çatışıyorsa ya da yasal temsilcinin görevini yerine getirmesine bir engel varsa, vesayet makamı ilgilinin isteği üzerine veya re’sen temsil kayyımı atar. Bu durum özellikle vasinin aynı zamanda taşınmazın paydaşı ya da alıcısı olduğu hâllerde ortaya çıkar. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, kısıtlı ile vasi arasında menfaat çatışması bulunan bir işlemde kısıtlıya kayyım atanması gerektiğini kabul etmiştir¹⁵. Vasinin paydaş olduğu durumda pazarlıkla satışın vasiye yapılması da TMK m. 463/7 uyarınca vesayet altındaki kişi ile vasi arasında sözleşme yapılması niteliği taşıyacağından denetim makamının iznini ayrıca gerektirir.

IV. RIZAEN SATIŞ GERÇEKLEŞMEZSE: ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

A. Zorunlu Arabuluculuk

Kısıtlının payının rızaen satışı gerçekleştirilemezse paydaşların başvurabileceği yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca taşınırların ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kısıtlı paydaşın arabuluculuk sürecinde vasisi tarafından temsil edilmesi ve vasinin bir anlaşmaya varabilmesi için TMK m. 462/8 uyarınca vesayet makamının izni gerekir. Taşınmazla ilgili anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır ve bu şerh verildikten sonra tapuda resmî senet düzenlenmeksizin tescil talep edilebilir (6325 sayılı Kanun m. 18/B, 3–5).

B. Taraf Teşkili ve Temsil

Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar ve HMK m. 27 uyarınca bütün paydaşların davada yer alması zorunludur¹⁶. Davayı kısıtlı adına vasi açacaksa vesayet makamından izin alması gerekir; izin alınmadan açılan davada satış kararı verilmesi Yargıtay tarafından bozma sebebi sayılmıştır¹⁷. Ortaklığın giderilmesi davası çift taraflı bir dava olduğundan, vasi kendisi de davalı paydaş ise kısıtlıyı temsil edemez; bu durumda kısıtlıyı temsil etmek üzere kayyım atanmalıdır¹⁸.

C. Aynen Taksim veya Satış

Mahkeme önce taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırır; aynen taksim mümkün değilse ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir¹⁶. Satış bedeli paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Bu yol, kısıtlının payı bakımından vesayet makamının iznine ve pazarlıkla satış için denetim makamının kararına gerek kalmadan paydaşlığın sona ermesini sağlar; ancak satış bedelinin rızaen satışa göre daha düşük olabileceği ve sürecin uzun sürebileceği dikkate alınmalıdır. Ortaklığın giderilmesi davası sürerken vesayet makamının kısıtlının payının pazarlıkla satışına karar vermesi ise Yargıtay tarafından hatalı bulunmuştur¹⁹.

SONUÇ

Vesayet altındaki paydaşın taşınmaz payının satışı iki aşamalı bir izin sistemine tabidir: Satışın kısıtlının menfaatine olup olmadığına vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesi karar verir; satışın pazarlıkla yapılması ise ancak denetim makamı olan asliye hukuk mahkemesinin kararıyla mümkündür. 7589 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra kural olarak satış, elektronik satış portalında açık artırmayla gerçekleştirilir. Paydaşlar arasında anlaşılan bedel mahkemeyi bağlamaz; değer keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Vasinin hareketsiz kalması hâlinde paydaşlar vesayet makamına şikâyette bulunabilir; vasi ile kısıtlı arasında menfaat çatışması varsa temsil kayyımı atanmasını isteyebilir. Rızaen satışın gerçekleşmemesi hâlinde ise zorunlu arabuluculuktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; bu davada da vasinin vesayet makamından izin alması ve menfaat çatışmasında kısıtlının kayyımla temsil edilmesi gerekir. Sürecin başında başvurunun doğru mercie ve satış izni ile pazarlıkla satış taleplerini birlikte içerecek şekilde yapılması, gereksiz görevsizlik kararlarını ve zaman kaybını önler.

DİPNOTLAR

1. Yargıtay 20. HD, E. 2015/14668, K. 2015/12744, T. 17.12.2015; Yargıtay 20. HD, E. 2016/6767, K. 2016/7982, T. 20.09.2016; Yargıtay 17. HD, E. 2014/14616, K. 2014/15431, T. 07.11.2014. ↩
2. Yargıtay 1. HD, E. 2014/623, K. 2014/16330, T. 23.10.2014; Yargıtay 1. HD, E. 2014/1514, K. 2014/19164, T. 08.12.2014; Yargıtay 1. HD, E. 2017/4983, K. 2020/1724, T. 10.03.2020. ↩
3. Yargıtay 2. HD, E. 2012/16881, K. 2012/23595, T. 04.10.2012. ↩
4. Yargıtay 2. HD, E. 2010/22043, K. 2011/12116, T. 13.07.2011; Yargıtay 18. HD, E. 2014/15450, K. 2015/3699, T. 17.03.2015. ↩
5. Yargıtay 18. HD, E. 2016/21458, K. 2016/13239, T. 22.12.2016. ↩
6. Yargıtay 2. HD, E. 2006/18328, K. 2007/13811, T. 18.10.2007; Yargıtay 18. HD, E. 2014/19122, K. 2015/8154, T. 13.05.2015. ↩
7. Yargıtay 18. HD, E. 2015/2281, K. 2015/16766, T. 18.11.2015. ↩
8. Yargıtay 2. HD, E. 2009/14767, K. 2010/17183, T. 20.10.2010. ↩
9. Yargıtay 2. HD, E. 2010/7889, K. 2010/11235, T. 07.06.2010. ↩
10. Yargıtay 18. HD, E. 2014/5755, K. 2014/10761, T. 17.06.2014. ↩
11. Yargıtay 2. HD, E. 2008/18260, K. 2009/6238, T. 02.04.2009; Yargıtay 2. HD, E. 2012/16881, K. 2012/23595, T. 04.10.2012. ↩
12. Yargıtay 2. HD, E. 2011/20712, K. 2012/30867, T. 19.12.2012; Yargıtay 18. HD, E. 2014/15450, K. 2015/3699, T. 17.03.2015. ↩
13. Yargıtay 2. HD, E. 2009/8568, K. 2009/21191, T. 09.12.2009. ↩
14. Yargıtay 8. HD, E. 2017/9029, K. 2018/1101, T. 23.01.2018. ↩
15. Yargıtay 2. HD, E. 2011/14421, K. 2012/7983, T. 02.04.2012. ↩
16. Yargıtay 14. HD, E. 2016/1816, K. 2018/2164, T. 22.03.2018. ↩
17. Yargıtay 14. HD, E. 2013/6477, K. 2013/8019, T. 27.05.2013. ↩
18. Yargıtay 14. HD, E. 2016/2271, K. 2018/2339, T. 26.03.2018. ↩
19. Yargıtay 18. HD, E. 2014/6700, K. 2014/11686, T. 30.06.2014. ↩

KAYNAKÇA