Kat İrtifaklı Taşınmazlarda Yeniden İnşa İçin İstenen Muvafakatnamenin Hukuki Riskleri

GİRİŞ

Aynı parsel üzerinde birden fazla yapının ya da bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazlarda, maliklerden birinin kendi bağımsız bölümünü yıkıp yeniden yapmak istemesi sık karşılaşılan bir durumdur. Belediye ve tapu işlemlerinin yürütülebilmesi için bu malik, diğer maliklerden noter onaylı bir muvafakatname ister. Uygulamada bu muvafakatnamelerin çoğu; yıkım, yeni yapı inşası, mevcut yapılara ilave, kat irtifakının terkini ve yeniden kurulması, imar durumu, ruhsat, çekme mesafesi, cins değişikliği ve iskân gibi işlemleri kapsayan soyut ve ucu açık yetkiler içermektedir.

Bu yazıda, böyle bir muvafakatnamenin imzalanmasının hukuki sonuçları incelenmektedir. Önce kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda oybirliği gerektiren işlemler, ardından geniş muvafakatin doğurduğu riskler, malikin rıza vermeye zorlanamaması ilkesi ve 6306 sayılı Kanun’un özel rejimi ele alınmakta; son olarak muvafakat verilecekse metnin nasıl sınırlandırılması gerektiğine ilişkin öneriler sunulmaktadır.

I. KAT İRTİFAKLI TAŞINMAZLARDA OYBİRLİĞİ GEREKTİREN İŞLEMLER

A. Mimari Durumun ve Ortak Yerlerin Korunması

KMK m. 19/1 uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumak zorundadır. Aynı maddenin ikinci fıkrası, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılmasını bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlamaktadır. Yargıtay, mimari projede değişiklik gerektiren işlerde tüm kat maliklerinin oybirliğiyle değişiklik projesine onay vermesi ve projenin belediyece onaylanması gerektiğini istikrarlı biçimde kabul etmektedir¹. Tüm kat maliklerinin onayını taşımayan bir projenin, belediye veya başka bir idari merci tarafından onaylanmış olsa bile hukuki değeri bulunmadığı da vurgulanmıştır².

B. Bağımsız Bölüm İlavesi ve Arsa Paylarının Yeniden Belirlenmesi

KMK m. 44, ana gayrimenkule kat ilavesi veya arsanın boş kısmında yeni bölüm yapılması için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesini, yeni ilaveler dâhil bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının yeniden ve oybirliğiyle belirlenmesini ve yeni bölüme ayrılan arsa payı üzerinde resmî senetle kat irtifakı kurulmasını şart koşmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, oybirliğiyle alınmış bir kat malikleri kararı olmadıkça bu yolla bağımsız bölüm kazanılamayacağını ve tescil edilemeyeceğini belirtmiştir³.

C. Temliki Tasarruflar ve Paylı Mülkiyet Hükümleri

KMK m. 45 uyarınca ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi gibi temliki tasarruflar ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir. TMK m. 692 de paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesini, olağan kullanımı aşan yapı işlerine girişilmesini ve malın tamamı üzerinde tasarrufta bulunulmasını bütün paydaşların kabulüne bağlamaktadır. Yargıtay, kat irtifakının tadilat projesine göre değiştirilmesi gerektiği durumlarda bu hükmün uygulanacağını ve tapuda ancak tüm kat maliklerinin bizzat veya yetkili vekillerinin yazılı talebiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla düzenleme yapılabileceğini belirtmiştir⁴.

Bu hükümlerin ortak sonucu şudur: Ortak parsel üzerindeki yeniden inşa, kanunun her bir malike tanıdığı bir veto hakkına tabidir. Muvafakatname ise bu veto hakkının peşinen kullanılmaması anlamına gelir. Bu nedenle muvafakatnamenin kapsamı, malikin elinden çıkan hakkın kapsamını belirler.

II. GENİŞ KAPSAMLI MUVAFAKATİN DOĞURDUĞU RİSKLER

A. Dava Hakkının Dürüstlük Kuralı Nedeniyle Sınırlanması

Muvafakat verildikten sonra yapılan değişikliklere karşı dava açılması, Yargıtay uygulamasında dürüstlük kuralıyla bağdaşmayan bir davranış olarak görülmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, muvafakat alınarak yapılan değişikliklere muvafakat veren kişilerin daha sonra projeye aykırılık iddiasıyla dava açmalarını TMK m. 2’ye aykırı kabul etmiştir⁵. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025 tarihli bir kararında da maliklerin noter belgesiyle dilediği şekil ve koşullarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ve daha önce yapılanları bozmaya yetki vermesi üzerine yapılan tasarrufların, usulüne uygun ve sayıca yeterli vekâletnamelere dayandığı gerekçesiyle açılan davaların reddedildiği görülmektedir⁶.

Bu kararlar, sınırları çizilmemiş bir muvafakatnamenin, ileride ortaya çıkabilecek projeye aykırılık, ortak alana el atma ve arsa payı kaybı gibi sorunlara karşı dava hakkından fiilen peşinen vazgeçme sonucunu doğurabileceğini göstermektedir.

B. Kat İrtifakının Terkini ve Arsa Payı Kaybı

Kat irtifakının terkini ve yeniden kurulması yetkisini içeren bir muvafakatname, imzalayan malikin bağımsız bölümüne düşen arsa payının küçültülmesine ya da bölümün konumunun aleyhe değiştirilmesine imkân tanır. KMK m. 44’ün ilave bağımsız bölüm için öngördüğü oybirliği şartı, malikin arsa payını korumaya yönelik temel güvencedir. Bu güvencenin genel bir yetkiyle devredilmesi, ileride yapılacak arsa payı dağılımına itiraz imkânını büyük ölçüde ortadan kaldırır.

C. İmar Haklarının Tüketilmesi

Ortak parsel üzerinde yapılacak yeni yapı, parselin bütününe ait emsal (inşaat alanı), taban alanı katsayısı ve çekme mesafelerini kullanır. Yeniden inşa edilen bölümün eski yapıdan daha büyük yapılması, diğer maliklerin ileride kendi bölümlerini yenilemek ya da genişletmek istediklerinde kullanabilecekleri imar hakkını azaltır. Bu risk, muvafakatnamede yeni yapının büyüklüğüne ilişkin bir sınır bulunmadığında özellikle belirgindir.

D. Ortak Alanların Kişisel Kullanıma Dönüşmesi

Danıştay 6. Dairesi, ortak alan niteliğindeki bir alanın bu işlevi kaldırılarak paydaşlardan birinin kişisel alanına dönüştürülmesine yönelik proje tashihatı ve buna dayalı yapı ruhsatının, tüm paydaşların muvafakati bulunmadığı için iptal edilmesini hukuka uygun bulmuştur⁷. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de ortak alan olan bahçenin kapatılarak kapalı alan oluşturulabilmesi veya bir bağımsız bölüme katılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle tadilat projesi hazırlanıp belediyece onaylanması gerektiğini belirtmiştir⁸. Bu kararlar, muvafakatin bulunmadığı hâlde malikin elindeki korumayı göstermektedir; geniş bir muvafakatname ise bu korumanın kaybedilmesine yol açabilir.

III. MALİKİN RIZA VERMEYE ZORLANAMAMASI

Muvafakat istenen malik, bunu vermek zorunda değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kat maliklerinin tümünün muvafakatini taşımayan değişiklik projesinin geçerli ve bağlayıcı olmayacağını; değişikliğe rıza gösterip göstermemenin tamamıyla kat malikinin takdirinde olduğunu, yapılacak iş tüm kat maliklerinin yararına olsa bile muvafakat vermeyen malikin buna zorlanamayacağını ve bu tavrın hakkın kötüye kullanılması sayılamayacağını açıkça belirtmiştir. Aynı kararda hâkimin, kat malikinin iradesinin yerine geçerek değişikliğe muvafakat vermiş sayılmasına karar vermesinin yasal olarak mümkün olmadığı da vurgulanmıştır⁹. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi de mahkemece kat maliklerinin iradesi yerine geçecek biçimde karar alınamayacağını kabul etmiştir¹⁰.

KMK m. 17/1, kat irtifakı sahiplerine ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini isteme hakkı tanır. Ancak bu hüküm, kat irtifakı kurulurken üstlenilen borçlarla ilgilidir; bağımsız bölüm ilavesi ve esaslı tadilatlar için KMK m. 44’teki oybirliği şartını ortadan kaldırmaz¹¹.

IV. 6306 SAYILI KANUN’UN ÖZEL REJİMİ

Yukarıdaki oybirliği ilkesinin önemli bir istisnası, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Kanunun 6/1. maddesi uyarınca üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması ve diğer uygulamalar hakkında, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat işlemleri ile maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken diğer işlemlerin de salt çoğunluk kararına istinaden yapılacağı açıkça düzenlenmiştir. Bu karara katılmayanların arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir.

Bu rejimin iki sonucu vardır. İlk olarak, yeniden inşa isteyen malik, kendi payıyla birlikte parseldeki hisselerin salt çoğunluğunu sağlayamıyorsa, diğer malikleri bağlayan bir karar aldıramaz; bu durumda diğer maliklerin muvafakati zorunlu olmaya devam eder¹². İkinci olarak, salt çoğunluk sağlanmışsa muvafakat vermeyen malikin direnme imkânı sınırlıdır; payı satış tehdidiyle karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle muvafakat istenen malikin, öncelikle yapının riskli yapı olarak tespit edilip edilmediğini, 6306 sayılı Kanun’un uygulanma koşullarının bulunup bulunmadığını ve parseldeki hisse dağılımını incelemesi gerekir. Kanunun uygulama alanı dışındaki bir yeniden inşada ise KMK ve TMK’nın oybirliği kuralları geçerlidir.

V. MUVAFAKAT VERİLECEKSE METNİN SINIRLANDIRILMASI

Muvafakat vermenin kaçınılmaz olduğu ya da malikin de yeniden inşadan yarar gördüğü durumlarda, risklerin metin üzerinden sınırlandırılması gerekir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, verilen muvafakatin ortak alana yapılan müdahale bakımından rızanın gösterildiği belge olarak değerlendirileceğini ve muvafakat dışında kalan aykırılıklar bakımından eski hâle getirmeye karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir¹³. Bu yaklaşım, muvafakatin kapsamının açıkça yazılmasının, malikin kapsam dışındaki aykırılıklara karşı dava hakkını koruduğunu göstermektedir. Bu çerçevede şu öneriler yapılabilir:

1. Somut projeye bağlılık: Muvafakat genel bir yetki olarak değil, belediyece onaylanacak belirli bir mimari proje, vaziyet planı ve bağımsız bölüm alanlarıyla sınırlı olarak verilmeli; bu belgeler muvafakatnameye eklenmeli ve proje değiştiğinde yeni bir muvafakat aranacağı yazılmalıdır.
2. Eski yapı sınırları: Yeni yapının eski yapının taban oturumu, kat adedi ve inşaat alanı sınırları içinde kalacağı ve parselin emsal hakkının yalnızca bu ölçüde kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.
3. Çıkarılması gereken yetkiler: Kat irtifakının terkini veya bozulması, arsa paylarının yeniden belirlenmesi, yeni bağımsız bölüm ilavesi, ortak alanlara ve çekme mesafelerine müdahale ile muvafakat verenin bölümü üzerinde tasarruf yetkisi içeren bütün ifadeler metinden çıkarılmalıdır.
4. Süre ve sona erme: Muvafakatin belirli bir süre için verildiği, bu süre içinde ruhsat alınmaması veya inşaata başlanmaması hâlinde kendiliğinden hükümsüz kalacağı yazılmalıdır.
5. Masraf ve zararlar: Yıkım ve inşaat sırasında diğer bölümlere ve ortak alanlara verilecek zararların, inşaatı yaptıran malik tarafından karşılanacağı ve gerekirse teminat verileceği düzenlenmelidir.
6. Vekâlet niteliğinde yetkilerden kaçınma: Muvafakatnamenin, karşı tarafa muvafakat veren adına tapuda işlem yapma yetkisi veren bir vekâletnameye dönüşmemesine dikkat edilmelidir.

SONUÇ

Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda yeniden inşa, mimari projede değişiklik, bağımsız bölüm ilavesi ve arsa paylarının yeniden belirlenmesi kural olarak bütün maliklerin oybirliğine bağlıdır. Malik bu konuda rıza vermeye zorlanamaz; hâkim de onun iradesinin yerine geçemez. Geniş kapsamlı bir muvafakatname ise bu güvencelerin peşinen devredilmesi anlamına gelir ve Yargıtay uygulamasında muvafakat verilen değişikliklere karşı sonradan açılan davalar dürüstlük kuralı nedeniyle sonuçsuz kalabilmektedir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda ise hisselerin salt çoğunluğuyla karar alınabildiğinden, oybirliği kuralının koruması sınırlıdır. Bu nedenle muvafakat istenen malik önce Kanunun uygulanıp uygulanmadığını ve parseldeki hisse dağılımını incelemeli; muvafakat verecekse bunu belirli ve onaylı bir projeyle, eski yapının sınırlarıyla ve belirli bir süreyle sınırlandırmalı, kat irtifakının terkini ve arsa paylarının değiştirilmesi gibi yetkileri metinden çıkarmalıdır.

DİPNOTLAR

1. Yargıtay 5. HD, E. 2024/3239, K. 2024/5892, T. 14.05.2024. ↩
2. Yargıtay 18. HD, E. 2007/1384, K. 2007/1828 (2007). ↩
3. Yargıtay 5. HD, E. 2025/5394, K. 2025/8728, T. 16.06.2025. ↩
4. Yargıtay 15. HD, E. 2010/7538, K. 2012/457, T. 01.02.2012. ↩
5. Yargıtay 18. HD, E. 2010/1416, K. 2010/9003, T. 15.06.2010. ↩
6. Yargıtay 5. HD, E. 2024/14193, K. 2025/5353, T. 17.04.2025. ↩
7. Danıştay 6. D., E. 2021/1296, K. 2024/545, T. 05.02.2024. ↩
8. Yargıtay 5. HD, E. 2022/766, K. 2022/2918, T. 23.02.2022. ↩
9. Yargıtay HGK, E. 2019/235, K. 2020/646, T. 22.09.2020. ↩
10. Yargıtay 18. HD, E. 2014/6806, K. 2014/14556, T. 21.10.2014. ↩
11. Yargıtay 20. HD, E. 2017/4607, K. 2017/10314, T. 07.12.2017. ↩
12. 6306 sayılı Kanun m. 6/1 (7471 sayılı Kanun ile değişik); Danıştay 4. D., E. 2023/11588, K. 2024/7646, T. 19.12.2024. ↩
13. Yargıtay 20. HD, E. 2019/5216, K. 2020/1237, T. 09.03.2020. ↩

KAYNAKÇA