Cebri İcra Yoluyla Satılan Meskenlerde KDV Oranı: Net Alan Eşiği, Ruhsat Tarihi ve Şikâyet Süresi

Öz

İcra dairelerinin satışa çıkardığı meskenlerde borçlular, taşınmazın konut niteliği taşıdığı gerekçesiyle sıklıkla %1 KDV uygulanması gerektiğini ileri sürmektedir. Oysa konut teslimlerinde KDV oranı yalnızca taşınmazın mesken olmasına göre değil, net alanına, yapı ruhsatının tarihine ve özel bir indirim rejimine tabi olup olmadığına göre belirlenir. Bu yazıda Katma Değer Vergisi Kanunu’nun güncel hükümleri, Cumhurbaşkanı kararlarıyla değişen oran yapısı ve Danıştay ile Yargıtay kararları ışığında cebri icra satışlarında uygulanacak oran incelenmekte; kurum aktifinde iki yıl bulunan taşınmazlara ilişkin istisnanın 7456 sayılı Kanun’la kaldırılması ve geçiş hükmü ile satış ilanındaki oran hatasına karşı başvurulacak şikâyet yolu ve süresi değerlendirilmektedir.

Anahtar Kelimeler: katma değer vergisi, KDV oranı, cebri icra, konut teslimi, net alan, müzayede mahallinde satış, KDVK m. 17/4-r, satış ilanı, İİK m. 16.

Abstract

Debtors whose homes are put up for auction by enforcement offices often argue that a 1% VAT rate must apply because the property is a residence. However, the VAT rate for residential deliveries depends not merely on residential use but on net floor area, the date of the building permit and whether a special reduced-rate regime applies. This article examines the applicable rate in forced sales in light of the current VAT Law, the rate structure amended by Presidential decrees, and decisions of the Council of State and the Court of Cassation. It also addresses the abolition by Law No. 7456 of the exemption for real estate held for two years by corporations and its transitional rule, and the complaint procedure and time limit against an erroneous rate in the sale notice.

Keywords: Value added tax, VAT rate, forced sale, residential property, net floor area, auction sale, VAT Law Article 17/4-r, sale notice, complaint.

GİRİŞ

İcra yoluyla satışa çıkarılan bir taşınmazın satış ilanında gösterilen KDV oranı, ihaleye katılacakların teklif edeceği bedeli ve dolayısıyla borçlunun eline geçecek tutarı doğrudan etkiler. Bu nedenle uygulamada borçlular, özellikle geniş metrekareli konutlarda ilan edilen %20 oranının hatalı olduğunu, taşınmazın mesken olması nedeniyle %1 oranının uygulanması gerektiğini ileri sürmektedir. Bu iddianın değerlendirilmesi, KDV mevzuatındaki oran rejiminin doğru okunmasına bağlıdır.

Bu yazıda önce cebri icra satışlarının KDV karşısındaki durumu, ardından konut teslimlerinde oran rejimi ve yargı kararları, kurum aktifindeki taşınmazlara ilişkin istisnanın güncel durumu ve son olarak satış ilanındaki oran hatasına karşı izlenecek usul ele alınmaktadır.

I. CEBRİ İCRA SATIŞLARINDA KDV

KDVK m. 1/3-d uyarınca müzayede mahallerinde yapılan satışlar KDV’ye tabidir. İcra dairesince açık artırma yoluyla yapılan taşınmaz satışları da müzayede mahallinde yapılan satış niteliğindedir. Danıştay 4. Dairesi, müzayede mahallerinde yapılan satışların KDV’nin konusunu oluşturduğunu açıkça vurgulamıştır¹. Bu nedenle borçlunun tacir olup olmaması ya da taşınmazı ticari faaliyet kapsamında edinip edinmemesi, cebri satışın KDV’ye tabi olmasını engellemez; borçlunun gerçek kişi olması da sonucu değiştirmez.

KDVK m. 23/d uyarınca müzayede mahallerinde yapılan satışlarda matrah, kesin satış bedelidir. Vergi, ihalenin kesinleşmesiyle doğar ve alıcı tarafından ödenir. Bu sistemde KDV oranının satış ilanında doğru gösterilmesi, ihaleye katılanların toplam maliyetini öngörebilmesi bakımından önem taşır.

II. KONUT TESLİMLERİNDE ORAN REJİMİ

A. Kanuni Dayanak

KDVK m. 28, genel oranı %10 olarak belirlemekle birlikte Cumhurbaşkanına bu oranı dört katına kadar artırma, %1’e kadar indirme ve konut teslimleri için arsanın veya konutun vergi değerini ve bulunduğu yeri esas alarak farklı oranlar belirleme yetkisi vermektedir. Konut teslimlerine ilişkin oranlar bu yetkiye dayanılarak çıkarılan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ve bu Kararı değiştiren Cumhurbaşkanı kararlarıyla belirlenmektedir. 10.07.2023 tarihinden itibaren 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel oran %18’den %20’ye, indirimli oranlardan biri de %8’den %10’a yükseltilmiştir.

B. 01.04.2022 Öncesi Ruhsatlı Yapılar

Yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden önce alınmış konutlarda belirleyici ölçüt net alandır. Net alanı 150 m²’yi aşmayan konutlar, taşınmazın bulunduğu yere ve arsa değerine göre indirimli oranlara tabidir. Net alanı 150 m²’yi aşan konutlarda ise satış bedelinin tamamı genel orana tabidir; bu rejimde 150 m²’ye kadar olan kısım için ayrı bir indirimli oran uygulanmaz. Danıştay 3. Dairesi bu kuralı, %1 oranının uygulanabilmesi için taşınmazın net alanının 150 m²’nin altında ve konut niteliğinde olması gerektiği, net alanı 150 m²’nin üzerindeki konutlar ile net alanına bakılmaksızın konut niteliğinde olmayan taşınmazlarda genel oranın uygulanacağı şeklinde ifade etmiştir². Danıştay 9. Dairesi de konut teslimlerinde oranı belirleyen ana unsurun konutun net metrekaresi olduğunu vurgulamaktadır³.

C. 01.04.2022 ve Sonrası Ruhsatlı Yapılar

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 01.04.2022 tarihinden itibaren ruhsat alınan yapılar için kademeli bir sistem getirilmiştir: Konutun 150 m²’ye kadar olan kısmı indirimli orana (güncel olarak %10), aşan kısmı ise genel orana (güncel olarak %20) tabidir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde ise 150 m²’ye kadar olan kısım için %1 oranı uygulanır. Bu kademeli sistem, 01.04.2022 öncesi ruhsatlı yapılara uygulanmaz; bu yapılar bakımından önceki rejim devam etmektedir.

D. Net Alanın Tespiti

Oranın belirlenmesinde brüt alan değil, net alan esas alınır. Net alan, Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği uyarınca imar mevzuatındaki tanıma göre, bağımsız bölümün iç duvarları arasında kalan kullanım alanı üzerinden hesaplanır. Kıymet takdiri raporunda yalnızca brüt alanın gösterilmesi, tapu kaydındaki yüzölçümüyle yetinilmesi ya da bağımsız bölüm dışındaki alanların net alana katılıp katılmayacağının belirlenmemesi, oran tespitinde hataya yol açabilir. Bu nedenle sınır değere yakın taşınmazlarda onaylı mimari projeye dayalı net alan hesabının yapılması, oran uyuşmazlığının çözümünde belirleyicidir.

III. “MESKEN OLDUĞU İÇİN %1” SAVUNMASININ DEĞERLENDİRMESİ

Yukarıdaki rejim karşısında, taşınmazın tapuda ve kıymet takdirinde mesken olarak gösterilmesi tek başına %1 oranının uygulanmasını gerektirmez. Yapı ruhsatı 01.04.2022 öncesine ait ve net alanı 150 m²’yi aşan bir konutun cebri satışında kesin satış bedelinin tamamı üzerinden güncel genel oran olan %20 KDV hesaplanması mevzuata uygundur. Danıştay kararları⁴ ve Gelir İdaresinin cebri icra satışlarına ilişkin özelgeleri de 150 m²’yi aşan konutlarda kesin satış bedeli üzerinden genel oranın uygulanacağı yönündedir.

Bununla birlikte borçlunun itirazı her durumda dayanaksız değildir. Şu hâllerde oran tespitinin yeniden incelenmesi gerekir:

Kıymet takdirinde gösterilen alanın brüt alan olduğu ve net alanın 150 m²’nin altında kaldığı ileri sürülüyorsa,
Yapı ruhsatının 01.04.2022 sonrasına ait olduğu ve kademeli rejimin uygulanması gerektiği iddia ediliyorsa; bu durumda proje tarihi ile ilk ruhsat tarihinin ayrı ayrı belediye kayıtlarından teyit edilmesi gerekir,
Taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bir dönüşüm projesinde yer aldığı ileri sürülüyorsa,
Borçlunun kurum olduğu ve aşağıda ele alınan KDVK m. 17/4-r istisnasının geçiş hükmü kapsamında kaldığı ileri sürülüyorsa.

IV. KURUM AKTİFİNDEKİ TAŞINMAZLAR: 17/4-r İSTİSNASININ GÜNCEL DURUMU

Borçlunun bir şirket olduğu hâllerde, uygulamada sıklıkla KDVK m. 17/4-r’deki istisnaya başvurulduğu görülmektedir. Hükmün önceki metni, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışını KDV’den istisna tutmaktaydı ve bu istisnanın müzayede mahallinde yapılan satışlarda da uygulanabileceği kabul edilmekteydi.

Ancak 7456 sayılı Kanun’un 15.07.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7. maddesiyle bu hükümden taşınmazlar çıkarılmıştır. Hükmün güncel metni, iki tam yıl şartını yalnızca iştirak hisselerinin satışı için öngörmektedir. Bununla birlikte aynı Kanunla KDVK’ya eklenen geçici 43. madde, bu tarihten önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için değişiklik öncesi hükümlerin uygulanacağını düzenlemektedir. Buna göre:

15.07.2023 tarihinden önce kurum aktifine giren ve satış tarihinde en az iki tam yıl aktifte bulunmuş taşınmazların satışı, kurum taşınmaz ticaretiyle uğraşmıyorsa istisnadan yararlanmaya devam eder,
15.07.2023 ve sonrasında aktife giren taşınmazların satışında istisna uygulanmaz; bu taşınmazlar genel hükümlere göre vergilendirilir.

Bu değişiklik, 2023 öncesi literatür ve kararlara dayanarak “şirket malı iki yıldır aktifteyse satış KDV’den istisnadır” şeklinde genel bir savunma yapılmasını artık yetersiz kılmaktadır. İstisnanın ileri sürüldüğü hâllerde taşınmazın aktife giriş tarihi, iki tam yıllık sürenin dolup dolmadığı ve kurumun taşınmaz ticaretiyle uğraşıp uğraşmadığı belgelerle gösterilmelidir. Bankalara ve finansman kuruluşlarına olan borçlara karşılık bu kuruluşlara yapılan devirlere ilişkin istisna ise ayrı bir düzenleme olarak hükümde yer almaya devam etmektedir.

V. SATIŞ İLANINDAKİ ORAN HATASINA KARŞI BAŞVURU YOLU

A. Şikâyet ve Süresi

Satış ilanında gösterilen KDV oranının hatalı olduğu iddiası, icra dairesinin bir işlemine yöneliktir ve İİK m. 16 uyarınca şikâyet yoluyla ileri sürülmelidir. Şikâyet, işlemin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, satış ilanındaki KDV oranına yönelik itirazların satışa hazırlık işlemine ilişkin şikâyet niteliğinde olduğunu, süresinde şikâyet edilmeyen satış öncesi işlemin kesinleşeceğini ve artık bu hususa dayanılarak ihalenin feshinin istenemeyeceğini belirtmiştir⁵.

B. İhalenin Feshi Bakımından Sonuç

Doktrinde, satış ilanında KDV oranının olması gerekenden yüksek gösterilmesinin ihaleye katılımı olumsuz etkileyebileceği ve bu nedenle ihalenin feshi sebebi oluşturabileceği ileri sürülmektedir. Ancak Yargıtay’ın yukarıdaki yaklaşımı karşısında, bu sebebin ihalenin feshi aşamasında ilk kez ileri sürülmesi kural olarak sonuç vermez. Borçlunun satış ilanının tebliğinden itibaren yedi günlük süreyi kaçırmaması gerekir. Öte yandan oranın maddi hukuka uygun olduğu durumlarda, süresinde yapılan şikâyet de esastan reddedilecektir. Bu nedenle şikâyetten önce yapı ruhsatı tarihi, net alan ve istisna koşulları dikkatle incelenmeli, yalnızca “mesken” niteliğine dayanan bir başvurudan kaçınılmalıdır.

Tablo 1. Konut teslimlerinde güncel KDV oranları (10.07.2023 sonrası)

Yapı ruhsatı tarihi	Net alan ≤ 150 m²	Net alan > 150 m²
01.04.2022 öncesi	Taşınmazın bulunduğu yer ve arsa değerine göre indirimli oranlar (%1 veya %10) ya da genel oran	Bedelin tamamı üzerinden %20
01.04.2022 ve sonrası	150 m²’ye kadar olan kısım için %10	150 m²’ye kadar %10, aşan kısım %20
6306 sayılı Kanun kapsamı	%1	150 m²’ye kadar %1, aşan kısım %20

Tablo, ilgili Cumhurbaşkanı kararlarının genel yapısını özetlemektedir. Somut bir satışta oranın belirlenmesinde ruhsat tarihi, taşınmazın konumu, arsa değeri ve projenin niteliği ayrıca incelenmelidir.

SONUÇ

Cebri icra yoluyla yapılan taşınmaz satışları müzayede mahallinde satış olarak KDV’ye tabidir ve vergi kesin satış bedeli üzerinden hesaplanır. Konut teslimlerinde oran, taşınmazın mesken olmasına göre değil; net alanına, yapı ruhsatının tarihine ve özel bir rejime tabi olup olmadığına göre belirlenir. Ruhsatı 01.04.2022 öncesine ait ve net alanı 150 m²’yi aşan bir konutun cebri satışında bedelin tamamı üzerinden %20 KDV uygulanması mevzuata uygundur.

Kurum aktifindeki taşınmazlara ilişkin iki yıllık istisna 7456 sayılı Kanun’la kaldırılmış; ancak 15.07.2023 öncesinde aktife giren taşınmazlar için geçiş hükmüyle korunmuştur. Satış ilanındaki oran hatasına karşı başvuru yolu İİK m. 16 uyarınca yedi günlük süreye tabi şikâyettir; bu süre kaçırıldığında aynı sebebe dayanılarak ihalenin feshi istenemez.

DİPNOTLAR

Danıştay 4. D., E. 2016/13555, K. 2021/2280, T. 15.04.2021. ↩
Danıştay 3. D., E. 2024/1372, K. 2024/5415, T. 17.10.2024; ayrıca bkz. Danıştay 3. D., E. 2023/3099, K. 2024/2435, T. 29.04.2024. ↩
Danıştay 9. D., E. 2021/1116, K. 2023/1552, T. 25.04.2023; Danıştay 9. D., E. 2021/1858, K. 2021/7422, T. 28.12.2021. ↩
Danıştay 3. D., E. 2024/1372, K. 2024/5415, T. 17.10.2024; Danıştay 3. D., E. 2023/3099, K. 2024/2435, T. 29.04.2024; Danıştay 9. D., E. 2021/1116, K. 2023/1552, T. 25.04.2023. ↩
Yargıtay 12. HD, E. 2023/302, K. 2023/1081, T. 22.02.2023. ↩

KAYNAKÇA

Mevzuat

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu (m. 1, 17, 23, 28, geçici 43).

7456 sayılı Kanun (m. 7, 8), RG 15.07.2023.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m. 16).

2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 5359 ve 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararları.

Yargı Kararları

Danıştay 3. D., E. 2023/3099, K. 2024/2435, T. 29.04.2024.

Danıştay 3. D., E. 2024/1372, K. 2024/5415, T. 17.10.2024.

Danıştay 4. D., E. 2016/13555, K. 2021/2280, T. 15.04.2021.

Danıştay 9. D., E. 2021/1858, K. 2021/7422, T. 28.12.2021.

Danıştay 9. D., E. 2021/1116, K. 2023/1552, T. 25.04.2023.

Yargıtay 12. HD, E. 2023/302, K. 2023/1081, T. 22.02.2023.

Eserler

ÖZÇELİK, Volkan: “Kurumların Aktifinde İki Yıl Süreyle Bulunan Taşınmazların Cebri İcra Yoluyla Satılması Durumunda Katma Değer Vergisi İstisnası”, 2020 (DergiPark).

DIRENİSA, Efe: “Cebrî İhale Kesinleştikten Sonra Fazladan Ödenen Katma Değer Vergisine İlişkin Uyuşmazlıklarda Yargı Yoluna ve Görevli Mahkemeye İlişkin Değerlendirmeler”, 2023 (DergiPark).

UYAR, Talih: “İhale ve İhalenin Feshi Konusunda Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar”, TBB Dergisi, 2016.

Kısaltmalar

D.: Daire · E.: Esas · HD: Hukuk Dairesi · İİK: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu · K.: Karar · KDVK: 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu · T.: Tarih.