Üçüncü Kişi Tarafından Verilen Üst Sınır İpoteğine Dayalı Takipte Borçlu İtirazına Karşı Alacaklının Yolları

GİRİŞ

Ticari ilişkilerde cari hesap alacakları, borçlu şirket dışındaki bir üçüncü kişiye ait taşınmaz üzerinde kurulan üst sınır ipoteğiyle güvence altına alınabilmektedir. Borç ödenmediğinde alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip başlatır. İpotek malikinin ödeme emrine yetki, borç ve faiz itirazında bulunması ise takibi durdurur.

Bu yazıda, böyle bir takipte alacaklının takibe devam edebilmek için başvurabileceği yollar ve dikkat etmesi gereken usul kuralları ele alınmaktadır. Değerlendirmeler, ilgili kanun hükümlerinin güncel metinleri ile Yargıtay ve ilk derece mahkemesi kararlarına dayanmaktadır.

I. TAKİP TÜRÜNÜN BELİRLENMESİ

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takipte izlenecek usul, ipotek akit tablosunun içeriğine göre belirlenir. İİK m. 149 uyarınca akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyor ve alacak muaccelse, borçluya ve taşınmazı rehnetmiş üçüncü kişiye icra emri gönderilir; bu durumda borçlu ancak icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı alarak takibi durdurabilir. Buna karşılık ipotek, cari hesap veya kredi sözleşmesi gibi bir ilişkiden doğacak alacakları güvence altına alan bir üst sınır ipoteği ise, akit tablosu belirli bir borç ikrarı içermediğinden borçlulara ödeme emri gönderilir ve ödeme emrine itiraz hakkında İİK m. 150/a yollamasıyla İİK m. 62 ila 72 hükümleri uygulanır¹.

Cari hesap alacağını güvence altına alan üst sınır ipoteğine dayalı takip, tipik olarak bu ikinci gruba girer. Bu nedenle borçlunun yedi günlük süre içinde ödeme emrine itiraz etmesiyle takip durur ve alacaklı, takibe devam edebilmek için ya icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da genel mahkemede itirazın iptalini sağlamak zorundadır².

II. TAKİBİN ÖN KOŞULLARI

A. Ödeme İstemi: TMK m. 887

TMK m. 887 uyarınca ipotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye ihbar yapılmadıkça onun yönünden borcun muaccel olmayacağını ve hakkında takip başlatılamayacağını; bu hususun kamu düzeninden olduğunu, İİK m. 16/2 uyarınca süresiz şikâyete tabi bulunduğunu ve mahkemece re’sen gözetileceğini kabul etmiştir³. Bu nedenle cari hesabın kesilmesine ve borcun ödenmesine ilişkin ihtarnamenin asıl borçlunun yanı sıra ipotek malikine de tebliğ edilmiş olması, takibin geçerliliği bakımından belirleyicidir.

B. Zorunlu Takip Arkadaşlığı

Asıl borçlu ile ipotek veren üçüncü kişi arasında zorunlu takip arkadaşlığı vardır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, zorunlu dava arkadaşlığında davanın davalılardan biri hakkında takip edilmeyerek diğeri hakkında yürütülmesinin olanaksız olduğunu ve takip üçüncü kişiye karşı kesinleşmiş olsa bile asıl borçluya karşı kesinleşmedikçe ipotekli taşınmazın satışının istenemeyeceğini belirtmiştir². İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi de asıl borçlu ile rehin veren üçüncü kişinin birlikte takip edilmesi gerektiğini vurgulamıştır⁴. Bu kural, itirazın iptali davasının da her ikisine birlikte yöneltilmesini gerektirir.

III. YETKİ İTİRAZI

İİK m. 148 uyarınca taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde takip talebinde bulunabilir. Bu düzenleme, genel yetki kurallarına göre yetkili icra dairesi (İİK m. 50) ile taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi arasında alacaklıya seçim hakkı tanır⁵. İpotek akit tablosuna dayalı takiplerde kesin yetki kuralı bulunmadığı da kabul edilmektedir⁶. Bu nedenle takip taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde başlatılmışsa, borçlunun yetki itirazı kural olarak yerinde değildir. Takip başka bir yerde başlatılmışsa ise yetkinin HMK’nın genel yetki kuralları, varsa tacirler arasındaki yetki sözleşmesi ve para borçlarında ifa yerine ilişkin TBK m. 89 çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir⁷.

İİK m. 50/2 uyarınca yetki itirazı esasa ilişkin itirazla birlikte yapılır ve icra mahkemesince önce yetki meselesi incelenip kesin olarak karara bağlanır. Borçlu yalnızca yetki itirazında bulunmuşsa bu itirazın kaldırılması münhasıran icra mahkemesine aittir; yetki itirazıyla birlikte borca da itiraz edilmiş ve alacaklı itirazın iptali davası açmışsa, mahkeme önce icra dairesinin yetkisini inceler, itiraz yerinde değilse borca ilişkin itirazın incelenmesine geçer⁸.

IV. İKİ BAŞVURU YOLUNUN KARŞILAŞTIRILMASI

A. İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması

İİK m. 68 uyarınca alacaklının takibi imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede ya da resmî dairelerin veya yetkili makamların usulüne göre verdikleri bir belgeye dayanıyorsa, alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. İİK m. 150/a-1 ise ipotek bir cari hesap veya işleyecek kredi gibi bir sözleşmenin teminatı olarak verilmişse, icra mahkemesinin bu sözleşmeyi ve ilgili belge ve makbuzları İİK m. 68’deki esaslara göre incelemeye yetkili olduğunu öngörmektedir.

Ancak bu yetki sınırlıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, icra mahkemesinin İİK m. 150/a-1 uyarınca cari hesap sözleşmesini ve ilgili belgeleri inceleme yetkisini kabul etmekle birlikte, kural olarak cari hesap ve kredi sözleşmelerinin İİK m. 68’de sayılan belgelerden olmadığını ve alacağın varlığı yargılamayı gerektirdiğinden icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasının istenemeyeceğini belirtmiştir⁹. Bu nedenle alacağın faturalar, ticari defterler ve cari hesap ekstreleriyle ispatlanacağı bir ticari ilişkide, icra mahkemesinin dar inceleme yetkisi içinde sonuç alınması güçtür. İtirazın kaldırılması yolu, ancak borçlunun hesap özetini veya hesap kat ihtarnamesini süresinde itiraz etmeksizin kabul ettiği ya da borcu imzalı bir belgeyle ikrar ettiği durumlarda gerçekçi bir seçenektir.

B. Genel Mahkemede İtirazın İptali

İİK m. 67/1 uyarınca alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde genel hükümler çerçevesinde alacağının varlığını ispat ederek itirazın iptalini dava edebilir. Bu dava, takip hukukuna sıkı sıkıya bağlı olmakla birlikte maddi hukuk ilişkisini inceleyerek uyuşmazlığı kesin hükümle sonuçlandırır¹⁰. Taraflar tacir olduğunda dava ticari dava niteliği taşır ve asliye ticaret mahkemesinde görülür.

Bu davada ipotek kurulmuş olması, alacağın varlığının ve miktarının kanıtı değildir; alacaklı cari hesap alacağını ticari defterler, faturalar ve diğer belgelerle ispatlamak zorundadır¹¹. Ticari defterlerin usulüne uygun tutulmaması ve kapanış tasdiklerinin yapılmaması, defterlerin delil vasfını ortadan kaldırabilir⁶. Bu nedenle davadan önce defterlerin, faturaların, BA-BS bildirimlerinin ve cari hesap mutabakatlarının eksiksiz hazırlanması gerekir.

C. Zorunlu Arabuluculuk

TTK m. 5/A uyarınca ticari davalardan konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu nedenle itirazın iptali davasından önce ticari arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve anlaşamama tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir¹². 6325 sayılı Kanun m. 18/A uyarınca arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez; buna rağmen başvurunun itirazın tebliğinden sonra gecikmeksizin yapılması, takibin uzun süre durmasını önlemek bakımından yararlıdır. İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolu ise arabuluculuk şartına tabi değildir.

V. İPOTEK LİMİTİ VE İCRA İNKÂR TAZMİNATI

A. Limitin Etkisi

TMK m. 851/1 uyarınca alacağın miktarının belli olmaması hâlinde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir. Üst sınır ipoteğinde ipotek malikinin sorumluluğu, akit tablosundaki limitle sınırlıdır; ana para, faiz, takip giderleri ve eklentilerden oluşan toplam talebin bu limiti aşması mümkün değildir¹³. Üçüncü kişi konumundaki ipotek malikinin sorumluluğu da yalnızca bu limitle ve ipotekli taşınmazla sınırlıdır⁷.

Bununla birlikte asıl alacağın limiti karşılaması hâlinde takibin limit dâhilinde yürütülmesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır¹⁴. Mahkeme kararlarında takibin, tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla takipten sonra işleyecek faiz, takip masrafları ve vekâlet ücretinin ipotek limitiyle sınırlı olmak üzere devamına hükmedildiği görülmektedir¹⁵. Asıl borçlunun limiti aşan kısım bakımından sorumluluğu ise genel hükümlere göre devam eder; alacaklı bu kısım için asıl borçluya karşı ayrıca genel haciz yoluyla takip yapabilir.

B. İcra İnkâr Tazminatı

İİK m. 67/2 uyarınca itirazın iptali davasında borçlunun itirazının haksız olduğuna karar verilirse, borçlu diğer tarafın talebi üzerine hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir. Yargıtay uygulamasında icra inkâr tazminatına hükmedilebilmesi için alacağın likit, yani belirli veya belirlenebilir olması aranmaktadır. Muacceliyet ihtarnamesinin tebliğ edildiği ve borçlunun borç miktarını bildiği durumlarda alacağın likit olduğu kabul edilmektedir¹⁶. Bu nedenle cari hesap ekstresinin ihtarnameye eklenmesi ve borç miktarının açıkça gösterilmesi, tazminat talebinin kabulünü kolaylaştırır.

SONUÇ

Cari hesap alacağını güvence altına alan ve üçüncü kişi tarafından verilen üst sınır ipoteğine dayalı ilamsız takipte, ipotek malikinin itirazıyla duran takibin devamı için alacaklının önünde iki yol bulunmaktadır. İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması altı aylık süreye tabi, arabuluculuk gerektirmeyen ve hızlı bir yoldur; ancak cari hesap alacağı kural olarak yargılamayı gerektirdiğinden, borcun imzalı bir belgeyle ya da itiraz edilmemiş bir hesap kat ihtarıyla kesinleşmediği durumlarda bu yolda sonuç alınması güçtür. Asliye ticaret mahkemesinde açılacak itirazın iptali davası ise bir yıllık süreye ve zorunlu arabuluculuğa tabi olmakla birlikte, alacağın tüm delillerle ispatına ve kesin hüküm elde edilmesine imkân verir.

Her iki yolda da TMK m. 887 uyarınca ödeme isteminin hem asıl borçluya hem ipotek malikine yapılmış olması, asıl borçlu ile ipotek verenin birlikte takip edilmesi ve talebin ipotek limitiyle sınırlandırılması gerekir. Takibin taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde başlatılması hâlinde yetki itirazı İİK m. 148 karşısında kural olarak sonuç doğurmaz. Alacağın likit olduğunun ihtarname ve hesap ekstresiyle gösterilmesi ise icra inkâr tazminatı talebinin kabulü bakımından belirleyicidir.

DİPNOTLAR

1. İzmir BAM 11. HD, E. 2019/1648, K. 2022/543, T. 01.04.2022. ↩
2. Yargıtay 12. HD, E. 2015/21161, K. 2015/26266, T. 02.11.2015; ayrıca bkz. Yargıtay 8. HD, E. 2013/4062, K. 2013/10573, T. 05.07.2013. ↩
3. Yargıtay 12. HD, E. 2022/8932, K. 2023/2393, T. 06.04.2023. ↩
4. İstanbul BAM 14. HD, E. 2023/2188, K. 2023/2041, T. 14.12.2023. ↩
5. Adana 2. ATM, E. 2013/442, K. 2023/23, T. 17.01.2023; Bursa 2. ATM, E. 2024/979, K. 2025/1189, T. 24.11.2025. ↩
6. İstanbul BAM 16. HD, E. 2018/2366, K. 2018/1702, T. 18.07.2018. ↩
7. Bakırköy 4. ATM, E. 2018/404, K. 2019/335, T. 20.03.2019; Antalya 2. ATM, E. 2019/544, K. 2020/599, T. 18.11.2020. ↩
8. İstanbul 13. ATM, E. 2018/418, K. 2019/131, T. 18.02.2019. ↩
9. Yargıtay HGK, E. 2008/72, K. 2008/36, T. 30.01.2008. ↩
10. İzmir 1. ATM, E. 2019/284, K. 2022/349, T. 13.04.2022. ↩
11. İstanbul 10. ATM, E. 2021/628, K. 2024/775, T. 11.11.2024. ↩
12. İstanbul 1. ATM, E. 2020/221, K. 2025/620, T. 08.09.2025; Bursa 2. ATM, E. 2024/979, K. 2025/1189, T. 24.11.2025. ↩
13. Adana 2. ATM, E. 2013/442, K. 2023/23, T. 17.01.2023. ↩
14. Yargıtay 12. HD, E. 2022/9409, K. 2023/2180, T. 29.03.2023. ↩
15. İstanbul 20. ATM, E. 2020/23, K. 2021/471, T. 10.06.2021. ↩
16. İstanbul 8. ATM, E. 2024/31, K. 2025/306, T. 08.05.2025. ↩

KAYNAKÇA